Warum die Tilgung den Vermögensaufbau widerspiegelt – und wie du deinen operativen Cashflow präzise analysierst.
Hallo meine Lieben! Zum Cashflow bekomme ich immer wieder Fragen von euch. Viele Investoren fragen sich: Muss die Tilgung in die Cashflow-Berechnung bei Immobilien einbezogen werden?
Meiner Erfahrung nach gibt es hier zwei Perspektiven. Einerseits führt die Tilgung dazu, dass deine monatliche Bankrate höher ausfällt, da sie neben den Zinsen gezahlt wird. Andererseits spiegelt die Tilgung den Vermögensaufbau wider, denn jeder Euro, den du tilgst, erhöht dein Eigenkapital und damit den Wert deiner Investition.
Für die Ermittlung des operativen Cashflows, also des tatsächlich verfügbaren, liquiden Überschusses, plädiere ich dafür, die Tilgung auszuklammern. So erhältst du ein klares Bild davon, wie viel Geld dir nach Abzug aller laufenden Kosten – wie Bewirtschaftungskosten, Rücklagen, Zinsen und Steuern – wirklich zur Verfügung steht. Die Tilgung ist in diesem Kontext vielmehr als Sparrate zu verstehen, die langfristig den Wert deiner Immobilie steigert.
Wenn du jedoch die gesamte finanzielle Belastung inklusive Schuldenabbau nachvollziehen möchtest, ist es sinnvoll, Zinsen und Tilgung gemeinsam zu betrachten. Beide Ansätze haben ihre Berechtigung – entscheidend ist, dass du weißt, was du analysieren möchtest: die kurzfristige Liquidität oder den langfristigen Vermögensaufbau. Ich persönlich ziehe es vor, die Tilgung bei der operativen Cashflow-Rechnung außen vor zu lassen, um den tatsächlichen Cash-Überschuss präzise abzubilden, während der Vermögensaufbau separat dokumentiert wird.
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